一．基礎評估
商家選址首先要做基礎評估，該評估將選址最關鍵重要的指標歸類在一起，是新店選址評估的基礎。評估指標包括租金月商比、立地條件、店址所在商圈、面積、店寬、路寬、時均人流量、車輛停靠、接近性。
1. 租金月商比：
租金與營收的占比，可以分為租金月商比及租金日商比兩種。一般而言，2~3天的營業(yè)額要大于月租金，否則建議放棄該店址。
2. 立地條件
一般人會分不清主角間和次角間的區(qū)別，立地條件最佳位置為各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角間指的就是指這個位置。次角間指的是次佳位置，就是緊挨主角間的位置。
3. 店址所在商圈類型
分為城市商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、零售商場、交通樞紐的商業(yè)中心。到一個城市一般先找城市商業(yè)中心實際觀察，再找社區(qū)商業(yè)中心，看符合路段在哪里，商圈范圍是否符合，再找零售商場，分已開業(yè)和即將開業(yè)，再找交通樞紐的商業(yè)中心。因此分值比重也是依照這個順序城市商業(yè)中心的分值最高，而其它封閉通路的分值最低。
城市商業(yè)中心：商圈范圍為整個城市，而在此類商圈選址時，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）內(nèi)常住的居民或上班的人，而最主要的客群則是門前經(jīng)過的人們及附近集客點購物或活動的人群。
社區(qū)商業(yè)中心：主要是附近居民，寫字樓或?qū)W校集中的區(qū)域及開發(fā)區(qū)等的商業(yè)中心也是歸類于社區(qū)商業(yè)中心。一般來說，社區(qū)商業(yè)街的商圈范圍為距其走路約10分鐘左右的距離（約1公里）內(nèi)。
零售商場：零售商場指的是不在城市商業(yè)中心內(nèi)的購物中心，百貨公司及大型綜合超市等大型商場，一般營業(yè)面積都在一萬平米以上，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）。
交通樞紐的商業(yè)中心：是大城市的次要商業(yè)中心。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括火車站外圍、地下鐵道的大型中轉站等。店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）。
其它（封閉通路）：商圈的主要客源就是車站、機場、游樂園、景區(qū)內(nèi)的旅客及工作人員。
4. 面積
一般來說面積越大營業(yè)額越高，可分為大、中、小型三種選項。以便利店業(yè)態(tài)為例，小型店為70平米以內(nèi)，中型店為70~80平米，大型店80平米以上。
5. 店寬
店寬分為一面和兩面。面寬4米的店會導致門頭太窄（感覺是小雜貨鋪，不吸引人），和面寬8米入店度比較的話相去甚遠，要仔細觀察實際門面店寬的情況。
6. 路寬
分雙向道、單向道、護欄/四車道。雙向道指的是沒有護欄路寬，不像四車道40米寬道路會影響交通和接近性，因此分值最高。凡超過40米寬的四線道以上道路或中間有欄桿、安全島阻隔的主要干道分值越低。
7.預估時均人流量
經(jīng)過新店址門口的最少人流量在1500~2700人之間。預估平均每小時人流2700以上為最高分。
8.車輛?？?/div>
指新店址是否好停車，例如：汽車、摩托車、腳踏車較容易停車的地方?；蛘吒浇型＼噲鏊?，或者近距離內(nèi)有大型停車場等。
9.接近性
雖顯眼位置但要多繞幾圈才能到達，一些人工或天然的障礙有可能使顧客放棄選擇，例如需要穿越街口、馬路，門面臺階太高（顧客不愿多爬），對顧客最便利的位置就是在進出容易的地方，例如：無障礙、無臺階、有獨立出入口的地方。
二．商圈評估
商圈評估的指標分為：道路構造、道路特性、動線、視野性、道路坡度、道路塞車、右轉進入、停車條件等8項指標，介紹如下：
1.道路構造：
道路是否超過8米寬，中間是否有欄桿，會影響顧客是否容易接近店鋪。
2. 道路特性：
是否有斑馬線的道路特性。如果新址是在有斑馬線十字路口信號燈前，一般來說會有利于增加顧客停留的時間，得分會高些。
3.動線：
是回家動線還是通勤動線？是順向車道還是逆向車道？上班、上學動線比下班、下課動線差，上班一般都忙著趕時間，故新店址最好是在下班動線上。順向車道比逆向車道好。所以新址位于回家動線且是在順向車道上的分值最高，反之最小。
4.視野性：
這是一項重要指標，新店址門口絕對不可以有大型遮擋物（不容易被發(fā)現(xiàn)），例如：街道的樹木、安全島、電線桿、天橋、大樓等，都可能阻礙到招牌的視覺效果。選擇新址越顯眼位置越好，例如在150米距離就能看見，分值最高。反之50米距離才能看見分值最低。
5.道路坡度：
盡可能在平坦的道路上開店，不要在坡道上開店。如果不得已要在有坡度的道路上開店時，上坡途中較有利，顧客會有入店停留的機會。
6.道路塞車：
常發(fā)生交通阻塞的道路，避免在其附近開店，道路是否通暢關系著顧客的購買意愿，因此盡可能選擇不會塞車的地點開店。
7.右轉進入：
可以：對面車道車較少，或者即使等待右轉車道的寬度仍有空間讓后面的車子通過。
困難：對面車道車較多，或者后面的車子因為有等待右轉車輛而難以往前通行。
不可：要右轉的可能性極低，或者有禁止右轉規(guī)定。
8.停車條件：
在新店址前確保有停車空間及位置，可使流動車輛方便停車購物。好停車并且能停大型車的分值最高。
三．競爭評估
品牌是指你的競爭對手的品牌對你影響的程度，還有距離的遠近、營業(yè)時間、賣場面積、停車情況、位置也都會影響你的銷售。
1. 品牌：
不要選擇知名品牌密集的區(qū)域，這樣競爭太激烈，你是新手或是你沒有品牌，你有什么把握戰(zhàn)勝他們呢？所以沒有競爭店區(qū)域開店的分值最高，但可能性比較小，如果是一線品牌則分值最低。
2.競爭店開業(yè)時間：
有競爭者但你卻想加入競爭，那么一般來說競爭者的店齡越長，對你的影響力就越大。
3. 賣場面積：
如果有一大一小的潛在店址，盡量選擇大面積的店址開店，要做就做最大的一家，這樣才有競爭力。
4.停車配置：
一旦加入競爭，對于競爭者沒有停車條件，那么選擇可停車的店址，將會提升你的競爭力。
5.營業(yè)時間：
競爭者的營業(yè)時間越長對你的影響力就越大，尤其是24小時營業(yè)，他將包攬了你大部分的銷售。
6.相對位置：
一旦加入競爭，那么你一定要占據(jù)有利位置，切勿擠到別人中間，這將分流你的銷售，因此包夾的評估分值越低，不在同一動線上比如對面則分值最高。
7.距離
盡可能離你的競爭對手越遠越好。最好超過200米的距離則分值最高，反之越靠近分值越低。
四．不宜開店評估
商鋪選址就是要選地段比較好的地方，人們經(jīng)常自以為是地認為自己所選的店鋪地段好，而忽略不宜開店的因素，也就是有開店忌諱而不利于開店的因素。我們根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，將30項不宜開店的因素列出供選擇是否符合，符合的項數(shù)越多則越差。符合率如果高達50%以上，則應放棄此鋪位。
1.在基礎商圈區(qū)域內(nèi)，如大條道路、鐵軌、鐵道高架、高速公路高架、河州等有成為重大障礙，并可能成為限定商圈，店鋪影響范圍從周邊流入之可能性不大。
2.雖然是繁華街道，但跟都會區(qū)的大規(guī)模繁華街相比，購買設施、飲食設施、娛樂設施較少。
3.雖然是辦公樓，但跟都會區(qū)的大規(guī)模辦公樓相比，上班族較少，以小規(guī)模的企業(yè)或地區(qū)辦公房為主。
4.雖然是廠房但跟其他規(guī)模廠房相比，上班族較少，是以小規(guī)模的廠房生產(chǎn)為主。
5.雖然是醫(yī)院，但跟都會區(qū)的大規(guī)模醫(yī)院相比，上班族較少，是以小規(guī)模的醫(yī)院為主。
6.雖然是學校，但跟都會區(qū)的大規(guī)模學校相比，上班族較少，是以小規(guī)模的學校為主。
7.辦公樓但沒有24小時的公司，沒有鄰接繁華街，而政府機關大樓都很早關門，夜間的人口非常的少。
8.純粹的辦公街，假日時人口非常少，沒有像在熱鬧的繁華街、購物街等要素。
9.辦公樓上班的人非本店址之目標客層。
10. 辦公室上班者出入方向不會走向店址的方向，店址也不是接近鄰近的辦公樓的主要出入口。
11.只有出勤時間帶的尖峰時徒步通行量才比較多，全部時間帶的通行量并不多，且午餐時間帶也不熱鬧。
12.白天的徒步通行量雖多，但夜間深夜后(PM10點以后)就沒有人通行了。
13.徒步通行的人非本店址客戶，只通行而過的通勤者的比率較高。
14.店址雖然是面對外面的道路，但在內(nèi)巷反而比店址前有更多的徒步通行量。
15.本店址的店前道路的對面中，對面的徒步通行量較多。
16.在狹小的范圍內(nèi)有很多的車站（地鐵出入口），使得徒步動線分散。
17.為主要徒步動線巷內(nèi)的一兩家店，是主要徒步動線較為里面的部份。
18.競爭店的生意不怎么好，附近的本連鎖其它店（如有）也是生意不好。
19.競爭店的動線較大，而本店址的動線較競爭店小。
20.競爭店商品豐富度較本店址為多。
21.競爭店店型標準，而本店址為小型店、變形店、通路狹小等非標準店店型。
22.本店址前沒有設置人行道，或步道狹小步行困難。
23.店前道路上停車困難，夜間的出租車客或等車的人要上車很困難。
24.因為店鋪條件的限制，午餐的尖峰時間帶無法滿足外帶的人潮。
25.店鋪入口與道路有高低差或斜坡等，影響徒步來店客接近本店址。
26.店址的招牌、袖招與附近的繁華街道上的外圍環(huán)境比較，被覆蓋掉了或顯示不明顯，或者有相關的法令規(guī)定不得設置招牌。
27.周邊居民不喜歡的環(huán)境，如排放惡臭的工廠、嚴重污染的河川、公營賭場、危險地帶等。
28.在市場飽和后考慮開此店。雖然是以競爭店會閉店為前提，但并不能確保可以形成壓倒性的優(yōu)勢來對抗競爭店。
29.店址前身是販賣與本店址相關的產(chǎn)品或服務的商店，但因為該店鋪的營業(yè)額不好而退出市場。
30.現(xiàn)在雖然沒有競爭店，但將來競爭店出現(xiàn)時，本店址有在店鋪條件、商品豐富度上形成劣勢的危險性。
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