一．基礎(chǔ)評(píng)估

 

商家選址首先要做基礎(chǔ)評(píng)估，該評(píng)估將選址最關(guān)鍵重要的指標(biāo)歸類在一起，是新店選址評(píng)估的基礎(chǔ)。評(píng)估指標(biāo)包括租金月商比、立地條件、店址所在商圈、面積、店寬、路寬、時(shí)均人流量、車輛停靠、接近性。

 

1. 租金月商比：

 

租金與營(yíng)收的占比，可以分為租金月商比及租金日商比兩種。一般而言，2~3天的營(yíng)業(yè)額要大于月租金，否則建議放棄該店址。

 

2. 立地條件

 

一般人會(huì)分不清主角間和次角間的區(qū)別，立地條件最佳位置為各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角間指的就是指這個(gè)位置。次角間指的是次佳位置，就是緊挨主角間的位置。

 

3. 店址所在商圈類型

 

分為城市商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、零售商場(chǎng)、交通樞紐的商業(yè)中心。到一個(gè)城市一般先找城市商業(yè)中心實(shí)際觀察，再找社區(qū)商業(yè)中心，看符合路段在哪里，商圈范圍是否符合，再找零售商場(chǎng)，分已開業(yè)和即將開業(yè)，再找交通樞紐的商業(yè)中心。因此分值比重也是依照這個(gè)順序城市商業(yè)中心的分值最高，而其它封閉通路的分值最低。

 

城市商業(yè)中心：商圈范圍為整個(gè)城市，而在此類商圈選址時(shí)，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）內(nèi)常住的居民或上班的人，而最主要的客群則是門前經(jīng)過的人們及附近集客點(diǎn)購(gòu)物或活動(dòng)的人群。

 

社區(qū)商業(yè)中心：主要是附近居民，寫字樓或?qū)W校集中的區(qū)域及開發(fā)區(qū)等的商業(yè)中心也是歸類于社區(qū)商業(yè)中心。一般來說，社區(qū)商業(yè)街的商圈范圍為距其走路約10分鐘左右的距離（約1公里）內(nèi)。

 

零售商場(chǎng)：零售商場(chǎng)指的是不在城市商業(yè)中心內(nèi)的購(gòu)物中心，百貨公司及大型綜合超市等大型商場(chǎng)，一般營(yíng)業(yè)面積都在一萬平米以上，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）。

 

交通樞紐的商業(yè)中心：是大城市的次要商業(yè)中心。這里所說的交通要道和交通樞紐，包括火車站外圍、地下鐵道的大型中轉(zhuǎn)站等。店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）。

 

其它（封閉通路）：商圈的主要客源就是車站、機(jī)場(chǎng)、游樂園、景區(qū)內(nèi)的旅客及工作人員。

 

4.  面積

 

一般來說面積越大營(yíng)業(yè)額越高，可分為大、中、小型三種選項(xiàng)。以便利店業(yè)態(tài)為例，小型店為70平米以內(nèi)，中型店為70~80平米，大型店80平米以上。

 

5. 店寬

 

店寬分為一面和兩面。面寬4米的店會(huì)導(dǎo)致門頭太窄（感覺是小雜貨鋪，不吸引人），和面寬8米入店度比較的話相去甚遠(yuǎn)，要仔細(xì)觀察實(shí)際門面店寬的情況。

 

6. 路寬

 

分雙向道、單向道、護(hù)欄/四車道。雙向道指的是沒有護(hù)欄路寬，不像四車道40米寬道路會(huì)影響交通和接近性，因此分值最高。凡超過40米寬的四線道以上道路或中間有欄桿、安全島阻隔的主要干道分值越低。

 

7.預(yù)估時(shí)均人流量

 

經(jīng)過新店址門口的最少人流量在1500~2700人之間。預(yù)估平均每小時(shí)人流2700以上為最高分。

 

8.車輛?？?/div>