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美國(guó)社區(qū)商業(yè)為何這么牛？

作者：來(lái)源：發(fā)布時(shí)間：2018-06-19

人與人之間的“奇遇”不只發(fā)生在《北京遇上西雅圖》這樣的電影里，也出現(xiàn)在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等美國(guó)西海岸城市的社區(qū)商業(yè)中，人們?nèi)齼蓛缮⒆诮诌叺目Х瑞^，跑步健身的青年微笑著與你擦肩而過(guò);不遠(yuǎn)處有街頭藝人在唱歌或畫(huà)畫(huà)，街道轉(zhuǎn)角有便利店、小型銀行、書(shū)店、面包坊……社區(qū)商業(yè)中流淌著平和舒緩的氣氛。

美國(guó)西海岸城市的社區(qū)商業(yè)，更像是社區(qū)的生活中心，將人們從家中引導(dǎo)出來(lái)，在步行20分鐘的生活圈子里，將餐飲、娛樂(lè)等功能精巧組合，滿足了人與人之間交往和互動(dòng)的需求，既獲得了人氣，也贏得了財(cái)氣。

1.社區(qū)商業(yè)需要什么樣的邊界

在波特蘭、西雅圖、洛杉磯等城市，社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃和整體布局是由政府統(tǒng)一拍板確定，具體開(kāi)發(fā)則交由大型零售商、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)商、保險(xiǎn)公司或基金組織完成。由于政府主張以步行20分鐘可達(dá)的中小社區(qū)生活圏為主要形態(tài)，大規(guī)模的社區(qū)開(kāi)發(fā)并不常見(jiàn)。

以上述城市中常見(jiàn)的Block(Business商業(yè)、Lie fallow休閑、Open開(kāi)放、Crowd人群、Kind親和)街區(qū)為例。一個(gè)合理的Block社區(qū)商業(yè)街長(zhǎng)約700米，寬約350米，面積約為24.5萬(wàn)平方米，街區(qū)周邊居民大概為6000-7000人，年人均消費(fèi)約在5000-10000美元左右。超市、餐飲、銀行等店鋪分布在街區(qū)四角，這些商鋪的承租面積都不大，超市通常為500-1000平方米，小型餐飲或銀行約200-300平方米。

在波特蘭，市中心所有建設(shè)用地統(tǒng)一控制在0.0036平方公里以內(nèi)，街道寬度要求在9米以內(nèi)。每個(gè)商業(yè)、辦公、住宅及街區(qū)公園的開(kāi)發(fā)都不能超出這一用地紅線范圍，”或在這一地塊中，可以開(kāi)發(fā)2-3個(gè)更小的項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，建筑一層必須是商業(yè)功能，每隔5-6個(gè)街區(qū)需要空出一個(gè)空間作為街區(qū)公園，從而保證居民步行20分鐘內(nèi)能到達(dá)社區(qū)商業(yè)中心和街區(qū)公園。

這也與西雅圖在上世紀(jì)90年代中期提出的“城市村莊”戰(zhàn)略不謀而合，相鄰的幾個(gè)街區(qū)組成一個(gè)生活小鎮(zhèn)，配套相應(yīng)的社區(qū)商業(yè)、綠色步道、公共綠地和社區(qū)健身中心、棋牌室等社區(qū)公用福利設(shè)施，滿足周邊居民的多種生活需求。

這些社區(qū)商業(yè)中心以綠色步道相連接，兩側(cè)都規(guī)劃有景觀走廊和公共綠地，并與居住區(qū)內(nèi)的綠地形成呼應(yīng)，成為社區(qū)活動(dòng)的最佳場(chǎng)所。如此一來(lái)，在減少交通消耗和環(huán)境污染的同時(shí)，也增進(jìn)了人與人之間的交流。

政府對(duì)于城市和社區(qū)邊界控制的孜孜追求，使得美國(guó)城市建筑趨向于向空中發(fā)展來(lái)提高城市密度，開(kāi)發(fā)兼具住宅、辦公和商業(yè)多重功能的綜合體項(xiàng)目。更多的人口聚集，更多的功能復(fù)合，在保證街區(qū)商業(yè)消費(fèi)人群基數(shù)的同時(shí)，也縮短了通勤距離，便于人們選擇步行和自行車行駛，城市和社區(qū)變得更加的生態(tài)、宜居了。

2.什么樣的社區(qū)商業(yè)空間適合“相遇”

在政府確定社區(qū)商業(yè)規(guī)劃方案后，美國(guó)社區(qū)商業(yè)中心的設(shè)計(jì)布局和租戶業(yè)態(tài)組合等工作，就會(huì)交由規(guī)劃委員會(huì)來(lái)負(fù)責(zé)。規(guī)劃委員會(huì)的組員多具備一定的設(shè)計(jì)專業(yè)背景，他們還會(huì)指派一位規(guī)劃專家擔(dān)任規(guī)劃總監(jiān)。

此外，如何延長(zhǎng)人們?cè)诮謪^(qū)逗留的時(shí)間，吸引居民前來(lái)購(gòu)物，美國(guó)社區(qū)商業(yè)中心也有它們規(guī)劃上的獨(dú)到之處。例如西雅圖的一些社區(qū)商業(yè)街被設(shè)計(jì)成棋盤(pán)式街道網(wǎng)絡(luò)，與四周道路相接，把社區(qū)分成小尺度的街塊，從而讓步行的居民更容易產(chǎn)生交流，并留意到街區(qū)兩側(cè)的店面招牌或櫥窗展示進(jìn)而帶動(dòng)消費(fèi)。

“在洛杉磯，那些毗鄰快速干道的社區(qū)商業(yè)，也會(huì)在快速干道的另一側(cè)主動(dòng)規(guī)劃辦公建筑，提供一些就業(yè)機(jī)會(huì)，加強(qiáng)了生活與工作之間的互動(dòng)性。”

此外，由于居住人口密度不高，社區(qū)之間具有相對(duì)的獨(dú)立性，美國(guó)的社區(qū)商業(yè)有時(shí)也會(huì)把占地面積在1000平方米以上的中型超市或零售商店放在商業(yè)區(qū)的核心位置，眾多占地面積約100-300平方米的書(shū)店、畫(huà)廊、酒吧等小商店環(huán)繞四周，整體呈塊狀布局，組成集中式鄰里購(gòu)物中心。

當(dāng)前美國(guó)的街區(qū)式社區(qū)商業(yè)和鄰里型購(gòu)物中心，其網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)和出租面積分別占到了城市整體商業(yè)的95%和70%，基本滿足了社區(qū)居民日常購(gòu)物、服務(wù)和娛樂(lè)休閑的需求。社區(qū)主力店通常分布在街區(qū)兩側(cè)的末端，避免占據(jù)街區(qū)中間的位置。既給予主力店良好的展示面，也利于將它們的人流引導(dǎo)到被安置在中間的眾多商家中，提高中間商戶的存活力。

3用什么滋養(yǎng)社區(qū)商業(yè)

當(dāng)國(guó)內(nèi)實(shí)體商業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向“互聯(lián)網(wǎng)+”、O2O時(shí)，美國(guó)街區(qū)式社區(qū)商業(yè)和鄰里型購(gòu)物中心的零售額依然占到美國(guó)商業(yè)總零售額的1/3以上。

不可否認(rèn)，藝術(shù)氛圍和景觀環(huán)境的營(yíng)造，使美國(guó)社區(qū)商業(yè)更加具有吸引力。High Point社區(qū)是西雅圖自2000年起重建的可持續(xù)發(fā)展社區(qū)之一。其沿社區(qū)街道設(shè)計(jì)了生物過(guò)濾單元，種植了一系列本土和耐旱灌木、喬木及草坪，社區(qū)中心有個(gè)池塘作為雨水收集池，控制洪水并提供額外的水質(zhì)處理。

彎曲的小徑、藝術(shù)雕塑和觀景平臺(tái)的統(tǒng)一設(shè)計(jì)，使池塘的環(huán)境更像一個(gè)開(kāi)放式的街區(qū)公園，將住宅樓、社區(qū)零售店聯(lián)系起來(lái)。在那里，社區(qū)居民也可以親力親為的種植或互換產(chǎn)品。以池塘為中心的步道、雕塑和景觀活躍了社區(qū)商業(yè)空間，成為人們樂(lè)于散步的活動(dòng)線路。

在波特蘭，政府規(guī)定每個(gè)社區(qū)在開(kāi)發(fā)時(shí)，都必須拿出整體建安費(fèi)的1%用于社區(qū)藝術(shù)品的設(shè)計(jì)或藝術(shù)氛圍營(yíng)造。從建筑外圍的藝術(shù)裝飾，社區(qū)商業(yè)店面的個(gè)性化展示，到街區(qū)公園的景觀小品，無(wú)不引導(dǎo)著人與建筑、與周邊環(huán)境之間的情感交流，向來(lái)往的人們展示社區(qū)獨(dú)有的魅力。

項(xiàng)目案例