第一步 “看得見”：做好商業(yè)展示面

 

主要是保證外部看得見項目，體現(xiàn)展示性，在地塊什么位置，布置什么物業(yè)功能，用在綜合體里面的物業(yè)排布，像萬達就是強行要求商業(yè)展示面不低于200米。而在“看得見”中需要考慮以下三個問題：

 

1、看得見

 

·土地價值評估。

 

·土地價值評估案例。

 

2、看什么

 

·形象展示面放什么。

 

·給消費者什么樣的形象。

 

·放的業(yè)態(tài)和品牌要求、選址要求。

 

3、客戶怎么來

 

還需要讓客戶看到以后有感覺，看到什么很關(guān)鍵，這直接決定項目定位（專題閱讀）、檔次、形象和主題，看什么讓客戶產(chǎn)生聯(lián)想，并吸引客戶進店消費。

 

第一步 “看得見”：做好商業(yè)展示面

 

主要是保證外部看得見項目，體現(xiàn)展示性，在地塊什么位置，布置什么物業(yè)功能，用在綜合體里面的物業(yè)排布，像萬達就是強行要求商業(yè)展示面不低于200米。而在“看得見”中需要考慮以下三個問題：

 

1、看得見

 

·土地價值評估。

 

·土地價值評估案例。

 

2、看什么

 

·形象展示面放什么。

 

·給消費者什么樣的形象。

 

·放的業(yè)態(tài)和品牌要求、選址要求。

 

3、客戶怎么來

 

還需要讓客戶看到以后有感覺，看到什么很關(guān)鍵，這直接決定項目定位、檔次、形象和主題，看什么讓客戶產(chǎn)生聯(lián)想，并吸引客戶進店消費。

 

第二步 “進得來”：做好外部交通銜接

 

進得來包括交通組合方式、構(gòu)成比例，“進得來”本質(zhì)是回答項目的外部交通銜接方式、如何順利搭接外部交通，不同等級購物中心的交通方式需差異化對待。

 

·要點1：分析項目四至的道路等級，現(xiàn)狀與未來的道路等級，道路等級決定項目定位等級和輻射范圍，等級越高，道路要求越高。

 

·要點2：提前評估消費者的消費方式與比例，區(qū)別交通設(shè)計導向，私家車？公交車？地鐵？步行？不同類型的購物中心交通組合方式完全不同，城市級與社區(qū)級完全不同。

 

·要點3：對未來交通擁堵點的判斷及建成后的預判。

 

·要點4：交通出入口考慮擁堵點、便捷性、安全性及相互干擾等問題。

 

·要點5：進得來還得出的去，即項目的安全性，保證出車庫不遇到事故。

 

第三步 “停得下”：做足停車位/停車動線

 

項目車位配置多少才算夠用，滿足最大負荷運轉(zhuǎn)的80%停車位需求即可，停車數(shù)量在地塊允許的條件下，與項目區(qū)位屬性、公共交通、地鐵直接相關(guān)。

 

·要點1：不同等級、不同類型的購物中心對停車位的需求完全不一樣；城市級/區(qū)域級/社區(qū)級/家庭型/年輕時尚型.....對車位的要求完全不一樣。

 

·要點2：注意綜合體內(nèi)部停車位指標的共享和協(xié)調(diào)。

 

·要點3：停車位的數(shù)量關(guān)系到地下車庫層數(shù)，最直接影響成本和負一層利用。

 

·要點4：注意不同物業(yè)類型在停車位方面的分區(qū)和共享，方便后期管理。

 

·要點5：優(yōu)化停車動線，停車位劃割，包括出入口，提高車位使用效率。

 

第四步 “流得動”：內(nèi)部人流動線設(shè)計

 

·關(guān)鍵要素1——出入口：如人的臉面和嘴巴，出入口設(shè)計不合理，人流導入會受影響，但必須區(qū)別對待形象入口和人流入口。

 

·關(guān)鍵要素2——中庭設(shè)計：中庭如人的心臟，人流進入以后在中庭聚集再通過連接中庭的通道，所以中庭的位置、形式、個數(shù)、方式很重要。

 

·關(guān)鍵要素3——水平動線：水平動線結(jié)合中庭設(shè)計，使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費者能輕松看見商店內(nèi)的展示細部。

 

·關(guān)鍵要素4——垂直動線：從平面的流線上多出一條向上一層的路，無論是自動扶梯、垂直電梯，還是樓梯，都等于在平面流線上加了支路，分流了人群，由于一層的人群基本是有保障的，所以流線的作用就是盡量把人往高處拉。從而誘使購物者離開低樓層前往另一個樓層購物，這在設(shè)計上是樓層垂直動線要解決的問題，高層人氣決定購物中心成敗。

 

·關(guān)鍵要素5——跨層動線：超過6層的購物中心，消費者已經(jīng)很難一層一層的走到頂層，有跨層電梯來引導消費者向下流動，類似于瀑布往下。

 

第五步 “逛得爽”：設(shè)計主題層及主題區(qū)

 

主要是為了保證目標消費者迅速找到目標樓層，同時逛的時候有品牌豐富度，主次搭配；深、面寬、硬件設(shè)計完全不一樣，如兒童、電影院、百貨、溜冰場。

 

·關(guān)鍵要點——主題區(qū)：圍繞各層的主力店，設(shè)計以主力店為核心的業(yè)態(tài)，方便業(yè)態(tài)互動，要注意后期鋪位劃割、招商。

 

第六步 “切得好”：鋪位劃割及組合

 

主要是為了保證購物中心資源占有與租金貢獻匹配，最大化臨街鋪位，采用切小合大原則。

 

·關(guān)鍵要點1——先業(yè)態(tài)再鋪位：以業(yè)態(tài)確定鋪位的資源劃分。

 

·關(guān)鍵要點2——先主后次：先搞定主力店的鋪位要求，再圍繞主力店切分散鋪。

 

·關(guān)鍵要點3——能用則用：充分利用公共設(shè)施，如衛(wèi)生間、過道、樓梯等人流。

 

·關(guān)鍵要點4——能省則?。簻p少公共通道、輔助設(shè)施對通道資源的占用。

 

第七步 “撐得住”：輔助設(shè)施和電梯設(shè)備

 

看輔助設(shè)施和機電設(shè)備能否支撐購物中心的正常運營。

 

·關(guān)鍵要點1——衛(wèi)生間配置：不同主題/級別的購物中心對衛(wèi)生間配置不同。

 

·關(guān)鍵要點2——補貨通道：中高檔的購物中心的補貨通道設(shè)計。

 

·關(guān)鍵要點3——電梯等機電設(shè)備：看機電設(shè)備能否支撐項目運營。

 

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